برای ارزیابی وضعیت کنونی و چشمانداز آتی بازار مسکن، تمرکز بر تحولات کوتاهمدت یا شوکهای مقطعی بهتنهایی کافی نیست. بازار مسکن بیش از هر چیز تابع روندهای بلندمدت اقتصاد کلان است بخش ساختمان بهعنوان یکی از سرمایهبرترین بخشهای اقتصاد،؛ طی سالها تورم مزمن بیش از سایر بخشها در معرض این فرسایش قرار گرفته است. گزارش تحولات واقعی بخش اقتصاد ایران در فروردینماه ۱۴۰۵، تصویری روشن از تداوم تضعیف صنعت ساختمان در ساختار اقتصادی کشور ارائه میدهد. این بخش که همواره یکی از پیشرانهای مهم رشد و اشتغال در اقتصاد ایران به شمار میرفته، در سالهای اخیر با افت محسوس در نقشآفرینی خود مواجه شده است.
وضعیت رفاه مسکونی خانوارهای ایرانی را نمیتوان جدا از تحولات کلان اقتصادی تحلیل کرد. ارزش افزوده بخش ساختمان بازتاب مستقیمی از شرایط سرمایهگذاری، ثبات اقتصاد کلان و قدرت خرید خانوارها دارد. بررسیها نشان میدهد سهم این بخش از تولید ناخالص داخلی که در اواخر دهه ۱۳۸۰ به حدود ۸.۹ درصد رسیده بود، در سال ۱۳۹۹ تحت تأثیر شوکهای ارزی و کاهش ارزش پول ملی، با افت قابل توجهی مواجه شده و به سطوح بسیار پایینتری تنزل یافته است. این روند نزولی، صرفاً یک تغییر آماری نیست، بلکه بیانگر کاهش ظرفیت تولید مسکن، افت سرمایهگذاری در زیرساختهای شهری و در نهایت تضعیف یکی از پایههای اصلی رفاه شهری در اقتصاد ایران است.
چرخه ناپایدار رشد در بخش ساختمان و بازگشت به رکود عمیق
بررسی روند نرخ رشد ارزش افزوده بخش ساختمان به قیمتهای ثابت ۱۴۰۰ نشان میدهد این بخش در سالهای اخیر در یک چرخه ناپایدار میان رکود و بهبودهای کوتاهمدت قرار داشته است.
در سال ۱۴۰۰، افتهای قابل توجه در فصول ابتدایی تا حدی قابل انتساب به شرایط پساکرونا و اختلال در فعالیتهای ساختوساز است. رشد منفی در این دوره بیشتر بازتاب رکود ناشی از همهگیری بوده و جهش مثبت زمستان همان سال نیز ماهیتی جبرانی و کوتاهمدت داشته است، بهگونهای که نتوانسته به یک روند پایدار رشد منجر شود. در سال ۱۴۰۱ نیز این بهبود سریعا فروکش کرده و بخش ساختمان وارد وضعیت رکود کمنوسان با رشدهای نزدیک به صفر شده است.
در سال ۱۴۰۲ و بهویژه ۱۴۰۳، نشانههایی از بهبود نسبی در برخی فصول مشاهده میشود، اما این رشدها از نظر دامنه و تداوم محدود بوده و بیشتر بیانگر تعدیلهای مقطعی در فعالیتهای ساختمانی هستند تا یک رونق پایدار. با این حال، این روند در سال ۱۴۰۴ مجددا معکوس شده و بخش ساختمان وارد فاز رکودی عمیقتری شده است. بهگونهای که در نُهماهه سال ۱۴۰۴، نرخ رشد ارزش افزوده این بخش به منفی ۱۹.۴ درصد رسیده که نسبت به دوره قبل ۲۲.۷ درصد کاهش را نشان میدهد؛ رقمی که بیانگر تشدید قابل توجه انقباض در فعالیتهای ساختمانی است. در مجموع، شواهد آماری حاکی از آن است که بخش ساختمان در اقتصاد ایران طی این دوره نتوانسته از چرخه رکود خارج شود و بهرغم تجربههای کوتاهمدت بهبود، در نهایت با تشدید فشارهای ساختاری و افت سرمایهگذاری، مجدداً به مسیر نزولی بازگشته است.
تشدید افت سرمایهگذاری در ساختمان و عقبنشینی بخش خصوصی
بر اساس گزارش بانک مرکزی، تشکیل سرمایه ثابت ناخالص از سه بخش ساختمان، ماشینآلات و سایر تشکیل میشود. در این میان، با وجود افزایش تشکیل سرمایه در بخش دولتی، کاهش تشکیل سرمایه در بخش خصوصی عامل اصلی افت نرخ رشد سرمایهگذاری در بخش ساختمان بوده است. این موضوع بیانگر آن است که ضعف انگیزههای سرمایهگذاری خصوصی نقش تعیینکنندهای در تشدید رکود این بخش داشته است. در سال ۱۴۰۴ روند بهطور معناداری معکوس شده و بخش ساختمان وارد فاز رکودی شدید میشود؛ بهطوری که رشد فصلی در بهار، تابستان و پاییز به ترتیب منفی ۱۴، منفی ۷.۶ و منفی ۳۱.۳ درصد ثبت شده است. این ارقام بیانگر تشدید قابل توجه افت سرمایهگذاری و کاهش جدی در تشکیل سرمایه در این بخش هستند.
شتاب تورم نهادههای ساختمانی و تشدید فشار قیمتی در بازار مسکن
روند شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران (تورم نقطهبهنقطه) نشان میدهد که هزینههای ساختوساز طی دوره مورد بررسی با نوسانات قابل توجه اما در مجموع با سطح بالای تورم همراه بوده است. این روند از یکسو فشار هزینهای بر تولیدکنندگان و سازندگان را افزایش داده و از سوی دیگر، در شرایط رکود معاملاتی، به تشدید قفلشدگی بازار مسکن منجر شده است.
در سال ۱۴۰۳، هرچند از شدت رشد شاخص قیمت نهادهها نسبت به سالهای قبل کاسته شده، اما شاخص همچنان در سطوح بالایی قرار دارد و روندی پایدار در کاهش هزینهها مشاهده نمیشود. این وضعیت نشان میدهد فشار قیمتی در زنجیره ساختوساز ساختاری و ماندگار شده است. در سال ۱۴۰۴ نیز مجددا نشانههایی از افزایش تورم نهادههای ساختمانی دیده میشود و شاخص در فصول پایانی به سطح بالاتری بازمیگردد؛ بهطوری که در پاییز ۱۴۰۴، رشد شاخص قیمت نهادهها به ۶۱.۳ درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل رسیده است. در مجموع، استمرار تورم مصالح ساختمانی در کنار رکود معاملات، به نوعی عدم تعادل در بازار مسکن منجر شده است؛ بهگونهای که هزینههای تولید افزایش مییابد، اما تقاضای مؤثر توان جذب این افزایش قیمت را ندارد و در نتیجه بازار در وضعیت قفلشدگی قرار میگیرد.
سه سناریوی محتمل برای مسیر آتی شاخص قیمت مسکن
بررسی روند شاخص قیمت مصرفکننده خانوارها نشان میدهد که طی سالهای اخیر، تورم بخش مسکن بهطور مستمر پایینتر از تورم عمومی حرکت کرده و اگرچه فاصله این دو شاخص در دورههای مختلف کم و زیاد شده، اما در اغلب موارد تورم مسکن نتوانسته از تورم کل پیشی بگیرد. دادههای فصلی سال ۱۴۰۴ نیز بیانگر افزایش قابل توجه این شکاف است؛ بهگونهای که شاخص کل از ۳۳۷ در بهار به ۵۰۸ در زمستان رسیده، در حالی که شاخص مسکن در همین دوره از ۳۱۳ به ۳۹۲ افزایش یافته است. این روند نشان میدهد بخش مسکن در ماههای اخیر از تورم عمومی عقب مانده و بهویژه از پاییز به بعد، فاصله میان این دو شاخص بهطور محسوسی افزایش یافته است.
این عقبماندگی در شرایطی رخ داده که همزمان هزینه نهادههای ساختمانی با رشد قابل توجه مواجه بوده و از سوی دیگر، کاهش سرمایهگذاری در بخش ساختمان به افت عرضه واحدهای جدید منجر شده است. ترکیب این عوامل، یعنی افزایش هزینه ساخت و محدود شدن عرضه، در کنار عقبماندگی نسبی قیمت مسکن از تورم عمومی، زمینه شکلگیری انتظارات افزایشی در بازار را تقویت میکند. به بیان دیگر، بخشی از فعالان بازار انتظار دارند قیمت مسکن در دورههای آتی برای جبران این فاصله، با شتاب بیشتری افزایش یابد.
بر این اساس، میتوان سه سناریوی محتمل برای مسیر آینده قیمت مسکن ترسیم کرد. در سناریوی نخست که محتملتر ارزیابی میشود، فاصله میان تورم عمومی و تورم مسکن بهتدریج کاهش یافته و به سطوحی مشابه فاصله ثبتشده در بهار ۱۴۰۴ بازمیگردد. در این حالت، بازار بخشی از عقبماندگی خود را جبران میکند، اما از ورود به یک جهش شدید قیمتی اجتناب خواهد شد. دلیل آن است که محدودیت کشش درآمدی خانوارها و کاهش قدرت خرید، امکان همگامشدن کامل قیمت مسکن با تورم عمومی را محدود میکند؛ بهعبارت دیگر، حتی در صورت افزایش هزینههای ساخت و انتظارات تورمی، سطح تقاضای مؤثر اجازه رشد همسطح با تورم کل را نخواهد داد. با توجه به برآورد فعلی قیمت هر مترمربع واحد نوساز در شهر تهران در سطح حدود ۱۶۸ میلیون تومان، در این سناریو انتظار میرود قیمتها با رشدی در حدود ۱۰ تا ۲۵ درصد افزایش یافته و به محدوده تقریبی ۱۸۵ تا ۲۱۰ میلیون تومان برسد.
در سناریوی دوم، بازار مسکن بهطور کامل شکاف میان خود و تورم عمومی را جبران کرده و نرخ رشد قیمت مسکن با تورم کل همسطح میشود. این سناریو در شرایطی محتمل است که کاهش عرضه ادامه یابد و انتظارات تورمی در اقتصاد تثبیت شود. در چنین وضعیتی، قیمت هر مترمربع مسکن میتواند رشدی در حدود ۲۵ تا ۴۰ درصد را تجربه کرده و به محدوده ۲۱۰ تا ۲۳۵ میلیون تومان برسد.
در سناریوی سوم که احتمال وقوع آن کمتر ارزیابی میشود، قیمت مسکن از تورم عمومی نیز پیشی میگیرد و بازار وارد فاز جهشی میشود. تحقق این وضعیت معمولاً مستلزم بروز شوکهای اقتصادی نظیر جهش ارزی یا تشدید نااطمینانیهای اقتصادی است که موجب ورود سرمایههای سوداگرانه به بازار مسکن میشود. همچنین، آسیبپذیری زیرساختهای تولید مصالح ساختمانی، بهویژه در صنایع وابسته به فولاد، میتواند در صورت بروز مجدد تنشها یا محدودیت در واردات مصالح، به افزایش قابل توجه هزینههای ساخت منجر شود. در چنین شرایطی، رشد شدید قیمت نهادههای ساختمانی میتواند بهصورت مستقیم به افزایش قیمت تمامشده مسکن منتقل شده و زمینه جهش قیمتی را فراهم کند.در این حالت، افزایش قیمت میتواند به حدود ۴۰ تا ۶۵ درصد برسد و قیمت هر مترمربع واحد نوساز در تهران به محدوده ۲۳۵ تا ۲۷۵ میلیون تومان نزدیک شود.
در مجموع، شواهد از جمله افزایش هزینه مصالح ساختمانی، افت سرمایهگذاری در بخش ساختمان و عقبماندگی نسبی قیمت مسکن از تورم عمومی، نشان میدهد که بازار مسکن در شرایط فعلی بیش از آنکه در مسیر کاهش قیمت قرار داشته باشد، در موقعیت یک تأخیر قیمتی قرار گرفته است؛ وضعیتی که معمولاً زمینهساز افزایش تدریجی قیمتها در دورههای بعدی خواهد بود.
